덴마크, 월세가 비싼데 요즘 집 사야 하나?

한국에서만 살다가 해외, 그 중에서도 덴마크로 처음 나와 사는 사람들은 막대한 월세에 놀란다. 이 돈이 다달이 사그라지는 돈이라니!라는 생각으로 말이다. 전세제도라는 특유의 제도와 제대로만 사두면 가격이 올라 수익을 보장해주는 경험을 (직접경험 뿐 아니라 타인을 통한 간접 경험 포함) 한 한국인으로서는 다달이 남한테 가져다 바치는 이 돈이 너무나 아깝게 느껴질 수 있다. 한국에서 가족에게 돈을 빌리거나 여기에서 다소 무리해 빚을 내서라도 집을 사겠다는 경우를 종종 봤다. 빚을 내도 남에게 갖다 바치는 이자비용이라는 건 생기지만 그래도 내가 납입한 것만큼 원금은 남는 것 아니냐는 논리다. 월세는 내고 남는 내것이 하나도 없는데 말이다.

사실 그건 꼭 맞는 말이 아니다. 월세를 내는 기간 나는 그 집에 살 권리를 갖는다. 그리고 부동산의 가격변동에 대한 리스크를 지지 않는다. 물론 가격 하락에 대한 리스크가 없는 만큼 가격 상승으로 인한 수혜를 입는 것도 없다. 다만 내가 납입한 것만큼 원금이 남는 건 집을 사지 않아도 마찬가지다. 이 돈을 어디 다른데 가져다 쓰는 게 아니라면 말이다. 만약 월세와 집을 사는데 드는 이자비용이 비슷하게 든다면 날아가는 돈은 똑같은 거이고, 집을 사는 사람이 원금을 집에 묻어두는 것처럼 월세를 사는 사람이 원금에 해당하는 돈을 다른 자산에 묻어둔다면 달라질 게 없다.

집이 다른 자산에 비해 유동 상승세를 장기간 보일 게 예상이 된다면 물론 집을 사는게 이득일 수 있다. 그렇지만 꼭 그런게 아니라면 집을 사는 게 현명한 일이 아닐 수 있다.

코펜하겐과 인근지역, 덴마크 주요 대도시 아파트는 가격 상승세가 꺾여서 올해는 하락을 예상하고 있다. 2018년 초나 지금이나 가격이 거의 제자리 걸음을 하고 있다. 이런 땐 아파트를 사는 게 현명하지 않다. 자기 현찰이 100%로 사는 거이든 아니든 현명하지 않은데 부채를 끼고 집을 사는 경우 매우 현명하지 않은 결정이다. 부동산 가치의 하락은 내 자본만 잠식할 뿐 부채는 그대로 남기 때문이다. 큰 집이 필요해지든 어떤 이유로든 이런 상태에서 이사를 해야할 경우 집을 팔고 빚더미에 앉게되면 힘들어진다. 코펜하겐 인근 지역 주택은 앞으로도 연간 1-2%는 상승할 예정이라 한다. 그러니 굳이 사려면 주택을 사도록 하자. 상승장에서 대출을 끼고 집을 사는 건 내 자본이 커지는 데 있어 레버리지 효과를 주니 말이다. 집이라는 게 워낙 비싼 재화다보니 약간의 상승과 큰 레버리지 효과가 결합되면 내 자산의 빠른 증식에 도움이 될 수 있기 때문이다.

그런데 만약 다른 자산의 수익률이 더 좋다면 어떤 게 좋을까? 주거용 부동산 시장이 상투에 가까워지고 있다는 인식이 조금씩 퍼지고 있는 타이밍이라면 굳이 집을 사야 한다는 압박에서 빠져나와도 좋지 않을까? 예를 들어 안정적으로 성장하는 우량주에 투자하는 것은 어떨까? 그러면 내가 집을 사지 않았다 해도 내 돈이 놀지 않고 어딘가에 투자되어 불어나는 거니 월세 끝에 남는 게 없다고 고민하지 않아도 되지 않은가? 월세를 내고 살다가 진짜 마음에 드는, 운명같은 집이나 아파트를 만나면 그때 살 수 있고 말이다. 굳이 집을 사야 한다는 압박에, 사람들이 우리만큼 이사를 자주 다니지 않아 좋은 집이 자주 나오는 게 아닌 덴마크 주거용 부동산 시장에서 섣불리 안좋은 부동산을 사는 악수를 두는 것도 피할 수 있고 말이다.

덴마크에는 스웨덴 기업인 Nordnet을 통해 저렴하게 주식을 사고팔 수 있다. 한국 주식은 거래가 안되지만 유럽 및 미국 시장 주식은 거래가 가능하다. 어쩌면 일본이나 싱가폴, 홍콩 상장 주식은 거래가 될 수도 있을 거 같다. 빚내서 주식을 하는 게 아니라면 주식의 일중, 주중, 월중 등락에 민감해 하지 않고 긴 안목으로 등락폭이 적고 꾸준히 상승하는 종목에 투자할 수 있다. 채권보다는 리스크가 아무래도 크니까 안정적 종목도 수익률이 제법 되는 편이고.

한국에서 주식은 거의 해보지 않았지만 별로 번 것도 잃은 것도 없이 정리하고 끝났었는데, 덴마크 나와서 지난 3년간 꾸준히 주식투자를 해온 결과 가중평균 수익률이 30%가 넘게 나왔다. 부부가 반씩 나눠서 저축하듯 은퇴 자금 확보 목적으로 하고 있는데 꽤나 쏠쏠하다. 물론 지금의 주식시장 활황은 저금리에 따른 결과로 볼 수 있어 금리 인상이 되면 주식시장은 조정을 받을 게 거의 분명하다. 그런데 주택시장도 금리가 오르면 크게 영향을 받을 거다. 다만 레버리지의 유무와 투자 시기, 투자시점의 가격 수준 등에 따라 가계가 받는 영향이 달라질 건데 거래 비용과 거래 기간, 여러가지 거래에 따른 부수 비용 등을 감안하면 지금같은 불확실성의 시기에 꼭 주택투자를 고집할 필요는 없을 것 같다는 이야기다. 주식투자가 주택투자보다 나은 투자라는 이야기가 아니라 한국에서 “내집 장만”이라는 문화적 고정관념을 그대로 갖고 와서 이 나라의 월세 제도에 스트레스를 받을 필요는 없다 정도로 해석하면 되겠다.

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